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土地の分筆登記

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土地分筆登記とは、一筆の土地を2つ以上に分けたいときに行なう登記のことです。

所有している土地の一部を分割して譲渡(相続・売買・贈与など)したい場合や、
農地の一部を分割して、宅地などに利用したい場合などに申請します。



土地分筆登記をする際には、原則としてその土地全体についての測量(境界確認測量)を行うことが義務付けられました。

その結果、土地分筆登記の前提として、土地地積更正登記が必要となるケースもあります。

分筆登記は「境界が確定していない土地では申請できません

分筆登記は、境界が確定していない土地では申請できません。 そのため、境界確定測量が済んでいない場合は、まず測量から着手します。

なぜ境界未確定だと、分筆登記ができないのでしょうか?

 

それは、分筆後の各筆の地積・形状を確定するためには、元の土地の境界がしっかりと「確定」している必要があるからです。

​昔は境界の確定をしなくても、「残地求積」という方法で分筆登記ができた時代がありました。

​当時は測量技術が未発達だったこともあり、「境界点を全部測れないのは当たり前」なので「残地求積でOK」という時代背景があったようです。

​そのため、「元の地積 − 分筆部分の地積 = 残地」 という計算方式が容認されていました。

現在では、測量精度が飛躍的に向上したこともあり、分筆登記をするに当たっては、原則として境界確定を行った土地であることが求められています。

  • GNSS

  • TS(トータルステーション)

  • 電子基準点

  • 座標値管理

これによって、現在では正確な面積で分筆登記が行われるようになりました。

不動産取引において重要な「面積」が正確な数値で出ることで、

「開発行為」

「建築基準法の接道義務」

「宅建業法の説明義務」

「金融機関の担保評価」

なども、安心してスムーズに行うことが出来るようになりました。

では「境界確定」とはどこまで必要なのか?

実務では次の3点が揃っている状態を指します。

① 隣地所有者との筆界確認が済んでいる
立会い

筆界確認書の取得

官地なら役所の境界確認済み

② 境界標が設置されている
コンクリート杭

金属標

プラ杭
(※現地に物理的な標がないと、分筆後の筆界点が不明確になる)

③ 測量により座標値が確定している
基準点測量

境界点測量

面積算出

この3つが揃って初めて、
「分筆案を作成できる状態」=「分筆登記が可能な状態」  
になります。

☆Youtube動画サイトで詳しく解説☆

土地の【分筆と合筆】ってなに?

土地家屋調査士・宅地建物取引士が、土地分筆登記と土地合筆登記を解説します。

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・建物を新築した!

・未登記家屋を相続した!

・お隣との境界はどこ?

​・子供に土地を分けたい!

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・建設業許可を取得したい!

・産廃許可が欲しい!

・遺言書ってどう書けばいいの?

​・養育費を請求したい!

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