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農地転用許可・届出
農地転用とは、農地を農地以外の他の土地として利用すること、つまり農地（地目が田または畑）を住宅等の敷地、駐車場、資材置き場といったように農地以外の目的に土地の利用形態を転用（変更）することです。
また、仮設事務所、土石採取、農地のかさ上げ等一次的に利用する場合も農地転用に該当します。
農地転用をするときは、あらかじめ許可を得たり、届出をする必要があります。
当事務所はプロフェッショナルである土地家屋調査士との合同事務所ですので、農地転用から地目変更登記まで、スムーズにお手続をすることが可能です。
農地転用とは、簡単に言うと、農地を農地以外の目的に変更することを言います。
具体的には、農地を住宅用地、工場用地、駐車場、資材置き場、さらには太陽光発電設備などに転用することを指します。
現況で耕作をしていなくて、空き地や駐車場、住宅が建っていても、登記簿上で「田」「畑」になっていれば、農地扱いとなります。
農地は、食料生産の基盤であり、無秩序な転用を防ぐために、農地法に基づく規制が設けられています。
農地転用許可申請・届出について
農地転用許可・届出は、自治体の農業委員会が申請の窓口となります。
申請の面積により、知事もしくは大臣が許可をします。
許可申請の締め切りは、基本的に月1回で、自治体により受付期間が決められていることもあります。審査は２～３か月程度です。
届出の場合は、通常１～２週間程度で受理証が交付されます。
許可申請をするに当たっては、役所内他の課や、警察署、小学校等への確認が必要なこともあります。
排水溝、排水計画、工事期間の安全確保、スクールゾーンなど、工事会社と計画をすりあわせることも大切です。
農地転用許可・届出をしたからと言って、そのまま謄本（登記事項証明書）上の地目が変わるわけではありません。引き続き土地家屋調査士による「地目変更登記」をすることが重要です。
※農地転用許可後、地目変更登記をしないまま申請者が死亡したり、許可主体である事業を廃業した場合、最悪許可の取り直し等が考えられます。
※地目変更登記を怠り、地目が「田」や「畑」のままの場合、農地法にかかる為、売買などが制限されます。
一筆の農地中の一部を転用をする場合は、測量を行なった上で、現地に杭を打つなどして転用部分と転用しない部分を明確に区分けする必要が有ります。
（後日、分筆登記や地目変更登記を予定しているのであれば、土地家屋調査士に測量を依頼すると、登記までスムーズです）
農地法４条と５条の違い
農地法第４条
→農地の所有者が自分自身でその農地を農地以外の用途（宅地や駐車場など）に転用する場合に適用されます。
これは「自己転用」と呼ばれ、農地の権利移動は伴いません。
農地法第５条
→農地の所有者が第三者（事業者など）に農地を売却したり貸したりして、その第三者が農地を農地以外の用途に転用する場合に適用されます。
このケースでは、農地の権利移動「売買や貸借」と農地転用が同時に行われます。
農地法の手続きで、許可と届出何が違うの
農地転用のお手続では、「許可」と「届出」に手続きが分かれます。
「農地転用許可」
→当該地が「市街化調整区域」であれば、「農地転用許可」が必要となります。
市街化調整区域は「市街化を抑制するべき区域」のため、農地転用許可を得ないと転用することができません。
農地の区分によって、許可可能な土地と不可能な土地が有ります。
「農地転用届出」
→当該地が「市街化区域内」であれば、「農地転用届出」となります。
許可申請と違い、基本的には農地転用が可能な地域です。許可申請よりも必要な書類が少なく、受理証が交付されるまでの期間も短くて済みます。
東京２３区内の場合は、基本的に市街化区域の為、届出となります。
農地の区分「青地」「白地」とは
青地とは
「農業振興地域内 農用地区域内農地」のことを指します。
これは、農業振興地域整備計画に基づき、今後１０年以上にわたり農業利用を確保すべき土地として指定された区域です。
計画図では青く塗られるため「青地」と呼ばれます。
➡農業以外に転用できません。
※農業以外の用途に転用する場合、「農地転用」手続きの前に、農振法に基づく「農振除外」の手続きが必要です
白地とは
「農業振興地域内 農用地区域外農地」を指します。
これは、農業振興地域には属しているものの、農用地区域には含まれていない土地のことを言います。
特徴としては、農地の集団性が低く、土地改良事業を実施していない等の理由から青地の指定がされておらず、青地と比較すると農地以外への規制は比較的緩くなっています。
➡場合によって転用が可能です
※農振除外は必要ありませんが、「農地転用」は必要です。
青地と白地の具体的な分類について
青地と白地は、具体的に「甲種農地」「第１種農地」「第２種農地」「第３種農地」と分かれています。
こちらは、駅からの近さや農業としての優良性などによって、分類をされています。
農用地区域内農地 →生産性の高い農地（原則不許可）
甲種農地 →生産性の高い農地（原則不許可）
第１種農地 →生産性の高い農地（原則不許可）
第２種農地 →小集団の未整備農地 市街地近郊の農地（第３種農地に立地困難な場合に許可）
第３種農地 →市街地の農地（原則許可）
甲種農地や第１種農地でも、以下のような例外的なケースでは許可されることがあります。
・土地収用法の適用を受ける事業
・農業用施設、農畜産物処理加工施設、農畜産物販売施設
・３年以内の一時的な仮設工作物の設置
・特定の立地条件（流通業務施設、給油所、休憩所など）
・集落に接続する500㎡以内の転用（要件あり）
・既存施設の拡張
農振除外
農振除外とは、「農業振興地域内の農用地区域にある農地（いわゆる「青地」）」を、農業振興地域から外すための手続きのことを言います。
青地から白地へ変更し、その後転用許可を得るまでには、とても複雑な手続きが必要です。
・市町村へ農振除外申請をし、審査を受けます（半年～1年程度）。
・振除外が認められた後、さらに転用許可申請を行います。
・許可がおりた後に非農業用途として使用可能になります。
生産緑地について
町でたまに見かける「生産緑地」の札。生産緑地とはどういった土地のことなのでしょうか。
生産緑地とは、「市街化区域内にある一定の要件を満たす農地を、農業生産活動を通して緑地として計画的に保全し、良好な都市環境の形成を図るための地域地区」のことを言います。
生産緑地地区に指定された場合は、農地として管理することになり、建築行為等が規制されます。
生産緑地には、固定資産税の軽減や、相続税の納税猶予などの、税制上の優遇措置を受けることができるメリットがありますが、30年間は農業を続けなければなりません。
営農型太陽光発電について
営農型太陽光発電とは、農地に容易に撤去できる支柱を立て、上部に太陽光パネルを設置し、下部では農作物を栽培し続ける仕組みです。
作物収入に加えて、売電や自家消費による電気代削減が期待されます。
営農型太陽光発電設備の支柱の基礎部分は、農地の一部転用許可が必要となります。
営農型太陽光発電（ソーラーシェアリング）は、 農地で営農を続けながら太陽光発電を行う仕組みで、農地法に基づく「一時転用許可」が必須です。
2026年現在は制度が大幅に強化され、遮光率30％未満・地上高3m以上などの基準が明確化されています。
営農型太陽光は急増した一方で、営農が行われない不適切事例（24%）が問題化し、制度が大幅に強化されました。
📝 手続きの流れ（概要）
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営農計画の作成（作物・収量・管理体制）
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農地法4条・5条の一時転用許可申請（農業委員会・都道府県）
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設備設置（地上高・遮光率の基準遵守）
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毎年の営農実績報告
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一時転用期間満了時に再許可申請（更新）
