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建物種類変更登記とは
建物の種類変更登記とは、建物表題部変更登記の一種で、法務局に対して、建物の表題部登記事項の１つである、建物の『種類』を変更する登記手続きになります。
登記事項に記載されている『種類』の内容と、実際の利用状況とが異なるときに申請をします。変更が生じた時から、１カ月以内に申請する必要があります。
建物の「種類変更」は、建物表題部変更登記の中でも「構造・用途の変更」に該当し、
居宅→店舗、
倉庫→住宅
など構造用途が変わったときに必ず行う登記です。
種類とは、登記簿に記載される「居宅・店舗・事務所・倉庫・工場」などの区分を指します。
例
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倉庫 → 住宅（居宅）
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居宅 → 店舗
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事務所 → 倉庫
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店舗併用住宅 → 居宅（主用途が変わった場合）
建築確認にて設定する建物の「用途」とは異なりますので、注意が必要です。
どのような時に必要になるの？
種類変更の事例としては、例えば『事務所』として使用（登記）していた建物の内装をリフォームして、『居宅』として利用する場合などに、建物の種類変更登記申請が必要になります。
割と多い事例としては、中古建物を購入する際、履歴事項証明書（謄本）には、前所有者の建物利用形態である「建物の種類」が『事務所』として登記されているが、買主が金融機関へ住宅ローンを申請するために『居宅』への種類変更登記が必要になる場合、
などがあります。
≪事例≫
中古一戸建ての購入を考えています。 住宅ローンの事前審査は通ったのですが銀行から建物の種類の変更の登記しないとローンがおりないと言われました。
その中古住宅はもともと美容院で1階部分が店舗、2階3階が居宅で登記されており、住宅ローンを受けるには美容院『店舗』部分を『居宅』に変更する必要があるとのことでした。
不動産会社さんに相談した所、登記されている『種類』と『現状利用している種類』が一致していないので、現状の利用形態に合致させるための登記、すなわち建物の種類を変更する登記申請が必要と言われ、土地家屋調査士に依頼することにしました。
種類変更が必要になる典型ケース
・事務所として使っていた建物を仕事で使う倉庫に改装した
・元々店舗併用住宅だったが、お店を辞めて全て住居にした為、主たる用途が 店舗から居宅に変わった
・自宅の一部を 店舗・事務所に改装した
・倉庫を買い取ってリフォームし、住居とした
このように、用途が実態として変わったら、1か月以内に申請義務があります。
建築士？土地家屋調査士？誰に依頼すればいいの？？
建物の種類の変更って、誰に頼めばいいのでしょうか。
登記簿に記載されている、建物の「種類」を変更するには、土地家屋調査士に依頼することになります。
建築士が行う建物の「用途」の変更については、「種類」の変更と似ていますが、全く別のお手続きになりますので、ご注意ください。
当事務所では、これまでにも多くの『種類変更登記』お手続きを行わせて頂いております。
都心部における、いわゆる『雑居ビル』などでは、１階部分の利用形態が登記上は『事務所』として登記されているが、現在は『店舗』として利用している。
あるいは、ある階層が住宅部分として使用していたが、現在は事務所として使用しているなど等。
そして、その状態でそのビルその物が、売買によるオーナーチェンジを行う際には、お借入れ先の金融機関から、現状の利用に合わせた内容に、建物の種類を変更する登記を行ってくださいと、言われる事があります。
当事務所では、建物の種類変更登記申請を、\55,000～で承っております。経験豊富な当事務所に、お気軽にお問い合わせ下さいませ！
建物の種類の変更登記は、増改築やリフォーム工事を行った際などにも、建物内部の間仕切り壁の位置が変わったりすることでも、種類の変更を生じる事も有ります。
例えば、以前にリビングとして広々使用していた部分の一部を取り壊したり、改築を行い『事務所及び車庫』として利用するといった場合も有りますし、逆に車庫であった部分を改装して客室部分(居宅)として増築するばあいもあります。
実社会においても、実は建物の種類の変更が生じているけれども、種類の変更登記を申請することなく、以前のままの種類として登記されていることも多いです。
※参考
建物の種類は、下記の通りです。
【一般的な建物種類】
建物の種類は、建物の主たる用途により、
居宅、店舗、寄宿舎、共同住宅、事務所、旅館、料理店、工場、倉庫、車庫、発電所及び変電所
に区分して定められています。
これらの区分に該当しない建物については、これに準じて定めるものとされています(不動産登記規則113条1項、不動産登記事務取扱手続準則80条)
校舎、講堂、研究所、病院、診療所、集会所、公会堂、停車場、劇場、映画館、遊技場、競技場、野球場、競馬場、公衆浴場、火葬場、守衛所、茶室、温室、蚕室、物置、便所、鶏舎、酪農舎、給油所
などがそれです。
建物の主たる用途が2以上の場合には、その種類を「居宅・店舗」等と表示するものとされています(規則同条2項、準則同条2項)。
【変わり種の建物種類】
① 宗教・文化系の変わり種
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経蔵（きょうぞう）：お経を保管する建物
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庫裏（くり）：寺の台所兼住居
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教務院・宗務庁：宗教団体の事務所
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茶室：茶道専用の建物（独立構造の場合）
② 農業・畜産系の変わり種
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蚕室（さんしつ）：養蚕用の建物
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酪農舎：乳牛飼育用
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鶏舎：鶏の飼育施設
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サイロ：牧草発酵・貯蔵用（建物扱いになるケースあり）
③ スポーツ・レジャー系の変わり種
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ゴルフ練習場
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クラブハウス（乗馬・ゴルフなど）
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競馬場・野球場・競技場（巨大でも“建物”として登記される）
④ インフラ・特殊施設系の変わり種
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集塵庫：工場の粉じん集積用
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塵芥集積場（ゴミ置場）：マンションのゴミ置き場も独立構造なら建物
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火葬場
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停車場（駅舎）
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発電所・変電所
⑤ 生活系の変わり種
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便所（独立トイレ）：昔の離れトイレが該当
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炊事場：独立した調理小屋
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休憩所：公園や施設の休憩小屋
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守衛所：警備員詰所
⑥ 教育・研究系の変わり種
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実習所：技能訓練用
教習所（自動車・武道・音楽など）
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研究所：企業・大学の研究施設
他にもこんな建物種類があります
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娯楽室（工場の福利厚生施設）
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集会所（小規模）
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乾燥場（農産物・木材）
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屋内プール（小規模スイミングスクール）
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温室（ガラス張り植物栽培）
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作業所（家内工業レベル）
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更衣室（独立構造）
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避雷針小屋（避雷設備のためだけの小屋）
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変電塔（建物扱いのケース）
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信号扱所（鉄道の信号制御小屋）
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踏切監視小屋
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送水ポンプ室（単独構造）
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爆薬庫（火薬類取扱専用）
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試験炉建屋（小規模実験炉）
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乾留室（木炭製造など）
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冷凍庫（独立構造の巨大冷凍庫）
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培養室（農業・菌類研究用）
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豚房（ぶたぼう）：豚専用の小屋
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牛乳冷却室（酪農のミルク冷却専用）
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堆肥舎（たいひしゃ）：堆肥熟成用
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燻蒸庫（農産物の害虫処理）
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納骨堂（独立構造）
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鐘楼（しょうろう）：寺の鐘の建物
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鼓楼（ころう）：太鼓を鳴らす建物
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宝物殿（寺社の宝物保管）
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防空壕（戦後残存で登記された例）
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防火水槽上屋（上屋だけ建物扱い）
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共同浴場（町内会運営の小規模銭湯）
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電話交換室（昔の交換手がいた建物）
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キノコ栽培ハウス（鉄骨＋断熱材で建物扱い）
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自動販売機コーナー（屋根壁があれば建物）
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ATMブース（銀行の独立ブース）
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喫煙ブース（固定式で壁があれば建物）
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太陽光発電のパワコン小屋
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スプラッシュマウンテン
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