① 二項道路〔みなし道路〕（建築基準法42条2項道路）
セットバックが必要になる代表格。

幅員4m未満の、昭和25年以前から建物が立ち並んでいた道。

昔は２～３メートルの道路が多かったため、「いきなり全部違法にすると困る」ということで、道路と“みなす”ことになりました。

私道であることが多い。

将来4m道路にするため、中心線から2m後退が必要。

→ 建て替え時は必ずセットバックが必要。

​

「みなし道路」は、二項道路の別名。

法律上は「道路ではない私道」だが、建築基準法上は「道路とみなす」

だから建築行為ができる。

ただし、将来4mにするためセットバック義務がある。

​​​​

​

② 狭あい道路（きょうあいどうろ）（広い意味の通称）

一般的には「幅4m未満くらいの狭い道路」を広く指します。

なので中には：二項道路、古い私道、細街路、などが含まれます。

​

「狭あい道路」といっても、

• 二項道路なのか

• 非道路なのか

で価値が全然違います。

​​​​

​

③ 細街路（行政用語・都市計画用語）
※法律上の道路種別ではないが、実務でよく使う言葉。

幅員4m未満の狭い道路の総称。

実態としては 二項道路であることが多い。

行政の「狭あい道路整備事業」の対象になることも。

→ 細街路＝セットバックが必要な道路である可能性が高い。

​

​

​​​​④ 位置指定道路（42条1項5号）
セットバックが不要な場合が多いが、例外あり。

不動産会社や地主が「ここを道路として使います」と申請し、行政がOKした私道。

​

幅員4m以上で行政が指定した私道。

原則セットバック不要。

ただし、古い位置指定道路で4m確保できていない、途中で幅が狭くなっている、指定取消しの可能性がある、などの場合は後退が必要になることも。

→ “位置指定道路＝基本はセットバック不要”

​

私道なので、「掘削承諾」や「通行承諾」、「持分」などの確認が必要。

​

​​

⑤建築基準法上の道路ではない私道（非道路）

二項道路でも位置指定道路でもない 。

道路ではないため、セットバック以前に「道路指定」が必要になる。

見た目は道路でも道路ではない為、そのままでは建築不可。

• 接道義務を満たさない

• 建替え困難

• 再建築不可の可能性

​

行政と協議し、「二項道路」か「位置指定道路」に指定のどちらかを行う必要がある

→ セットバック以前に「道路にする手続き」が必要。